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東方證券首席經濟學家邵宇在峰會期間接受了鳳凰網財經的專訪，就明年經濟形勢展望、資產配置等投資者關注的熱點問題分享了自己的看法。

對于明年經濟工作會議提出的“穩”字主基調，邵宇認為，這一信號的背后，是疫情籠罩下整個世界經濟復蘇乏力所帶來的挑戰。

在這種背景下，明年經濟工作所強調的“穩字當頭、穩中求進”將直接惠及今年受調整程度比較大的行業，如房地產、互聯網、教育等行業。

其中，對于房地產市場年內遇到的政策及企業自身變化，邵宇進一步補充認為，從政策角度看，房產稅的推進，實則是在調整市場對房地產盈利模式的預期，今后很有可能不能再把房地產作為投資的核心和未來主要的生息資產。而很對年內多家房企出現的流動性問題，邵宇則認為這是對房企盈利模式的一次“壓力測試”，暴露出很多房企在抵御風險上“不合格”的問題，但這種陣痛又確實是“房住不炒”政策下需要承受的調整。

因此，從這一角度看，未來房地產將不再是好的投資標的，取而代之的，則會是股權類資產、黃金、大宗商品等資產。邵宇預測，黃金、股票或將是2022年收益最大的投資類別，而具體到股票板塊，邵宇則認為今年調整較大的板塊明年會出現一定程度的結構性修復行情，但從長遠計，獲得政策支持的行業仍將是長紅的主要賽道。

值得注意的是，邵宇同時提醒，由于明年美聯儲大概率會加快加息的進程并提高加息的力度，因此對于新興市場的股市，包括美國的股市，都可能都會有一波比較強烈的調整，至于調整的時點，邵宇認為可能會在明年下半年，所以他特別提醒，“那個時候要做好準備，拉好安全帶”。

以下為專訪內容：

“壓力測試”下很多房企都不合格，平穩著陸是當務之急

鳳凰網財經：您對于明年整體的宏觀經濟有什么樣的預期？

邵宇：每年都會開中央經濟工作會議，“穩字當頭”也是好多年都沒有看到，就是說把這個穩字放在這么重要的一個位置。我的理解可能就是說以后的世界，整個經濟復蘇的動力還是比較有限的，比方說需求走弱，包括房地產投資、出口有一定的阻礙；供給的話，比方說今年的拉閘限電，也有一些瓶頸。另外還有一個就是預期的轉弱，大家看未來經濟發展是不是有足夠的信心，如果大家沒有這樣一個預期的話，經濟會走的比較弱。

在這種情況下，出臺這樣一個政策，會對今年主要政策涉及到的房地產、互聯網、教育等等可能會有一些優化，保持經濟特別是經濟增速的一個穩定，為迎接二十大做好充分的準備，所以這個應該是明年整個宏觀經濟政策的主要情況。

鳳凰網財經：房產稅如果未來逐步落地的話，您覺得會對房地產市場的投資邏輯產生怎樣的變化？

邵宇：大家都已經習慣了，過去30年房地產是一直在漲的，所以大家把它作為一種核心資產來進行配置。房產稅實際上是一個調整預期的稅收，也就是說你可能會為存量的住宅付一個比較大的甚至是累進的一個稅收，這可能令原來整個房地產的盈利模式難以持續，所以我覺得這個預期的調整是非常重要的，很有可能我們就不能把房地產作為一個投資的核心和未來主要的生息資產。

制定這樣一個稅收，關鍵在于怎么樣去制定稅率，稅率太高的話，作用可能會更大一點，稅率如果是溫和適當的話，可能會有助于房地產的平穩著陸，或者是未來的良性發展，所以取決于一個具體的參數的調整，就是稅率以及累進的程度。

鳳凰網財經：房企的負債問題，您覺得會對未來房產稅的推行或者整個行業的平穩健康發展產生一定阻礙嗎？

邵宇：房地產發展的邏輯大部分都是通過高的杠桿來進行滾動的發展，跟地方政府的債務、基建、資本是聯系在一塊的。現在城市化進程的高峰已經過去了，今年對這些房地產企業應當說是一次非常重要的壓力測試，也就是測試你的盈利模式，當杠桿率收縮，究竟有沒有能力去抵抗風險。

現在看起來，可能很多頭部的房企都不合格。這樣一個測試，如果是頭部企業都受到比較大的影響的話，可想而見，在未來比方說五年甚至更長的時間以后，那個時候可能我們整個經濟體的增速可能還會放緩，杠桿可能會更高，那個時候可能就完全靠不住。所以我覺得這樣一個壓力測試應該說是適合的，當然我們希望里頭會有一些分化，我們看到可能有一些頭部企業的話可能會面臨比較大的調整，但這種調整的陣痛恐怕是難以避免的。

鳳凰網財經：未來有可能會蔓延成整個行業的系統性的風險嗎？

邵宇：我覺得這次中央經濟工作會議對明年的房地產定的基調要比今年有一些優化，但是大的趨勢——房住不炒，我覺得不會改變。那么再疊加房地產稅，可能就能形成一個長效機制，真正做到房住不炒，讓大家居者有其屋。

大家都感覺到這個壓力測試實際上是非常強力的，很多人都扛不過，所以我們需要有一個平緩著陸的過程。但是我強調的就是說，預期已經改變，但是房地產的需求還是在的，所以平穩的發展可是當務之急，并不是快速的價格的上升或者杠桿的趨勢上升，這個其實對企業的發展并不是特別有幫助，所以我覺得大家要調整心態，不管是開發商或者地方政府，包括我們的一般的居民，這樣的話才能使得良性循環得以形成。

鳳凰網財經：未來房地產還是一個好的投資領域嗎？

邵宇：我覺得投資恐怕不是了，投機更加不是了。比方說北上廣深這些核心的城市核心的區域，大概每年的房價上升的年化大概在10%左右，10%左右的話你就要加杠桿，因為你的借的利息大概在5%左右，你首付兩成，然后加入5倍的杠桿，你的年化收益率百分之二十幾，所以房地產永遠不敗的道理就在于此，它的盈利模式是成立的。但現在的話你反過來看，你未來每年能賺10%嗎？我覺得很難，現在如果跟收入拉平3%，我覺得都很不錯，但如果你是資產當中收益只有3%，你還交一個房產稅的，房產稅的話咱們就算1%，你不就扣掉一個點對不對？你可能還要加杠桿，你有5%的這樣一個利息。這個時候你杠桿加的越多，實際上你這個錢就越賺不到了。所以就是說原來這種很常見的盈利模式，可能就因為目前的這樣一個綜合的發展就不復存在了。

可能對居民來說的話，有住房需求也還是要滿足，但是從未來從大類資產的配置來看的話，居民可能持有更多的房地產并不是明智之舉。

明年股票、黃金收益大，但下半年要拉緊“安全帶”

鳳凰網財經：您對明年的股市的行情是怎么看的？有什么比較看好的板塊？

邵宇：我覺得結構性行情在今年的演繹還是蠻極端的，你比方說我們傳統的一些賽道，比如消費，然后互聯網，包括像教育，這其實都是遭到重創，特別中概股，就估值跌了很多。另外一類，比方說像新能源、新能源電池的，然后有一些重要的元素，大家都說今年是在按照元素周期表做投資。

這種極端是什么？就是大家對未來的轉型的預期非常強，而且是對今年資本市場上特別是一些重要行業所遇到的調整是聯系在一塊的，比方說今年的房地產、互聯網行業、教育行業都調整比較多。其實未來來看的話，這些政策都在做一定程度的優化。換句話說，可能就是說今年這些市值受損的比較多的企業，明年會有一部分修復的空間，今年演繹到非常極致的，像新能源這些行業的話，我覺得多多少少因為它估值很高可能會有一點調整，我覺得這很正常，但是大的趨勢可能還是科技類的，包括硬科技類的，包括新能源類等等，能在未來的十年里頭釋放更多的紅利。傳統的消費、房地產，可能估值會有一定的修復，但是未來再看到很高的話呢，我覺得也蠻難的，所以我覺得就可能還是一個結構性行情。從長遠來看的話，我覺得還要經歷的一個比較大的挑戰，是在于大家都明白美聯儲的話會加息，現在看起來加息的進程的話比較快，而且力度會比較大。這個通常也就是說新興市場的股權，包括美國的股權可能都會有一波比較強烈的調整，當然這個調整的時點可能會在明年下半年，所以那個時候的話我們可能要就拉好安全帶。

鳳凰網財經：作為普通投資者，我們應該如何去抵御通脹的風險呢？

邵宇：溫和的通脹，其實對于股權類資產、房產、黃金都是加分的，但滯脹就頭疼了，因為滯脹的話，貨幣政策就左右為難，究竟是應該釋放流動性還是收緊流動性？這個就很糾結。

明年，我覺得經濟增長可能比今年稍微要強一點，其實構成整個估值的基礎是三個部分，一個是美股盈利EPS，EPS主要看經濟基本面的恢復，也就是看GDP怎么樣，明年我覺得ok。

第二個就看估值，看PE，看流動性。明年利率會不會下降？我覺得可能有一定難度，所以可能估值是持平的。

另外一個就是看風險偏好。考慮到政策正在釋放很多的暖意，所以對風險偏好肯定是有幫助的，所以我覺得可能對于股權類資產，黃金，大宗商品，房地產多多少少會有一定的幫助，但是可能如果從最大的收益的角度來說，我覺得可能黃金跟股權類的投資可能會相對收益更大一點。

鳳凰網財經：回顧今年整個經濟市場，有沒有哪些事讓您印象最深刻？

邵宇：今年事特別多。比如說房地產的頭部企業怎么突然就不香了呢？互聯網的巨頭BAT，包括中概股怎么就損失了這么多？為什么教育這個賽道突然就沒了，K12整個就團滅了？再看我們的娛樂行業，過去十年整個行業公開的秘密就是流量明星，今年不光流量沒了，明星都沒了。

為什么這么多事情的發生都在今年？我的理解，可能在以后的世界，整個底層邏輯在變化，底層邏輯變化自然就會導致公司的估值變化。我們的問題就在于這是一個結束還是一個開始，或者說是一個結束的開始？我覺得可能是一個新的邏輯跟新的估值體系正在誕生。

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