黃金時(shí)代二手房(黃金時(shí)代二手房?jī)r(jià)格成都)

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『昨天（2022年2月12日），萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮先生的一篇內(nèi)部講話刷屏了。大意是中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”，所以萬(wàn)科要去金融化降杠桿，回歸制造業(yè)的本質(zhì)，縮減規(guī)模，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，節(jié)衣縮食，管理下沉云云。

從“黃金”到“白銀”，再到“青銅”直至今天的“黑鐵”，不是我不明白，這時(shí)代變化快啊！』

但是，作為景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)行業(yè)從業(yè)超過(guò)20年的一位老兵，我認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商的“黑鐵時(shí)代”恰是經(jīng)紀(jì)服務(wù)商的“黃金時(shí)代”。

其實(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)為主的增量時(shí)代轉(zhuǎn)為以交易、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為主的存量時(shí)代早就開(kāi)始了，只是以前沒(méi)人相信會(huì)如此之快，或者不愿意承認(rèn)。盡管自2009年，北上廣深四個(gè)一線城市的二手房交易量就超過(guò)了新房，且差距越來(lái)越大；盡管2020年8月，貝殼在美國(guó)上市，一度創(chuàng)造了6300億人民幣的市值，遠(yuǎn)超中國(guó)任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商（本人對(duì)貝殼的商業(yè)模式和擴(kuò)張手段依然質(zhì)疑）；但是2021年的“恒大債務(wù)危機(jī)”讓大家不得不承認(rèn)和相信，這一天真的來(lái)了。水退潮了，才知道誰(shuí)在裸泳。開(kāi)發(fā)商的超級(jí)信用和強(qiáng)勢(shì)地位已成昨日黃花，現(xiàn)在是施工方不給錢就不干活，材料商不給錢就不發(fā)貨，經(jīng)紀(jì)公司不結(jié)傭金就不賣房。郁亮先生的話是大實(shí)話，其實(shí)開(kāi)發(fā)商自己也早就布局了商管、物業(yè)、長(zhǎng)租房、中介等領(lǐng)域，謀求轉(zhuǎn)型，只是轉(zhuǎn)型能否真正成功，尚存在不確定因素。2012年至今的10年，我一直代表中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和長(zhǎng)租房行業(yè)開(kāi)展國(guó)際交流，也曾在我愛(ài)我家集團(tuán)負(fù)責(zé)了五年的海外業(yè)務(wù)，期間訪美幾十次，包括和巴菲特的伯克希爾哈撒韋HOMESERVICES磋商合作三年，看到了美國(guó)每成交8套房產(chǎn)，其中7套都是二手房的現(xiàn)實(shí)，也接觸了美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各種類型的企業(yè)和各界人士。其實(shí)，在美國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)的代表型企業(yè)主要是經(jīng)紀(jì)公司、運(yùn)營(yíng)公司和金融機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商不是主角。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的背后是個(gè)項(xiàng)目投資機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商只是代建商。今天，中國(guó)的很多開(kāi)發(fā)商也在轉(zhuǎn)型做代建。我們不能說(shuō)美國(guó)的今天就是中國(guó)的明天，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城鄉(xiāng)發(fā)展本身的內(nèi)在規(guī)律是要敬畏和遵循的。

具體講講

為什么說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)商的

“黃金時(shí)代”到來(lái)了

01

從新房來(lái)看，這幾年全國(guó)新房交易的GTV在17-18萬(wàn)億的規(guī)模，是二手房的3倍左右，但是市場(chǎng)越來(lái)越從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在降價(jià)促銷的同時(shí)對(duì)渠道的依賴度越來(lái)越大。以前代理商為了拿獨(dú)家代理項(xiàng)目要向開(kāi)發(fā)商交保證金，而現(xiàn)在某平臺(tái)因?yàn)樵谀承┏鞘械囊伤茐艛嗟匚唬梢砸箝_(kāi)發(fā)商倒交保證金，否則就不開(kāi)賣。三十年河?xùn)|，三十年河西，但是時(shí)代發(fā)展的速度讓河?xùn)|到河西只用了三年。當(dāng)然，壟斷是不對(duì)的，誰(shuí)向誰(shuí)交保證金其實(shí)背后的本質(zhì)是誰(shuí)更強(qiáng)勢(shì)。客觀的講，過(guò)往開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位正轉(zhuǎn)化成雙方今天的平起平坐，鄙視鏈正在變成彼此的尊重和理解，雖然有些開(kāi)發(fā)商也試圖通過(guò)自建銷售渠道替代經(jīng)紀(jì)公司和外部渠道，但是鮮有成功案例，只能是一種防御性制衡而已。地位的平等，意味著經(jīng)紀(jì)公司可以從開(kāi)發(fā)商那里爭(zhēng)取到更高的傭金點(diǎn)位，更快的結(jié)傭速度，更好的商務(wù)條件。香不香，代理商、中介和平臺(tái)自己心里應(yīng)該有數(shù)。

02

從二手房來(lái)看，隨著大規(guī)模開(kāi)發(fā)漸近尾聲，存量房交易將逐步成為市場(chǎng)的主流。中國(guó)走到每8套房產(chǎn)交易7套是二手房的時(shí)代，大概率不會(huì)超過(guò)10年的時(shí)間。關(guān)鍵，還有一個(gè)二手房交易的引爆點(diǎn)正在向我們走來(lái)，那就是房地產(chǎn)稅的開(kāi)征。今年，房地產(chǎn)稅會(huì)在國(guó)內(nèi)部分城市落地，大概率會(huì)針對(duì)多套持有，大面積持有的業(yè)主征收。其后果無(wú)疑會(huì)增加出售及出租的房源。而按照長(zhǎng)效機(jī)制的邏輯，房地產(chǎn)稅一旦推出就應(yīng)該啟動(dòng)限購(gòu)等行政調(diào)解手段的退出，從而增加自住型客源。更為重要的是，在不增加人民群眾整體稅負(fù)的大原則下，持有環(huán)節(jié)加稅的同時(shí)，交易環(huán)節(jié)應(yīng)該相應(yīng)的減稅，中介公司也許再也不用做“陰陽(yáng)合同”了。房源增加，客源增加，交易環(huán)節(jié)減稅，二手房交易量不大幅增加才怪。北京這些年平均一年二手房交易量也就16-17萬(wàn)套，相對(duì)于1000萬(wàn)套的存量池子，換手率不過(guò)1.6%-1.7%。美國(guó)每年的存量房換手率在7%左右，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，二手房交易量很有可能會(huì)翻兩番。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不重要，交易量才是關(guān)鍵，這跟證券公司是一個(gè)道理。

03

從房屋租賃市場(chǎng)來(lái)看，“租購(gòu)并舉”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”已成國(guó)家戰(zhàn)略。目前2.5億的租房人口，5萬(wàn)億的房租轉(zhuǎn)移支付打底，未來(lái)只會(huì)更多，不會(huì)更少。過(guò)往一年，鼓勵(lì)保障性租賃住房發(fā)展的政策層出不窮，而我正在向有關(guān)部門建議：發(fā)展長(zhǎng)租房應(yīng)該保障性和市場(chǎng)化雙管齊下，雙輪驅(qū)動(dòng)。長(zhǎng)租房行業(yè)的發(fā)展未來(lái)給運(yùn)營(yíng)商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶來(lái)的商機(jī)是巨大的。特別是去年長(zhǎng)租房被納入了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS范疇，未來(lái)金融資本的助力更是讓長(zhǎng)租房行業(yè)如虎添翼。

更為重要的是，存量時(shí)代的經(jīng)紀(jì)服務(wù)商在養(yǎng)老、文旅、園區(qū)、社區(qū)服務(wù)、城市存改舊改、農(nóng)村鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域還大有可為。

『綜上所述，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”的同時(shí)經(jīng)紀(jì)服務(wù)商進(jìn)入“黃金時(shí)代”，這是時(shí)代發(fā)展的必然，與其唏噓感嘆，不如順勢(shì)而為。我們看到許多開(kāi)發(fā)商正在向運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、二手房交易領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，我們也看到過(guò)往的經(jīng)紀(jì)服務(wù)商正在通過(guò)數(shù)字化、多元化的發(fā)展謀求迭代升級(jí)。科技應(yīng)用場(chǎng)景化，作業(yè)管理精細(xì)化，服務(wù)品質(zhì)專業(yè)化，再疊加金融創(chuàng)新（REITS）的演進(jìn)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)從增量轉(zhuǎn)向存量的明天仍然是一片光明的！而打打鬧鬧了二三十年的開(kāi)發(fā)商和代理中介公司很有可能會(huì)殊途同歸。』

一切過(guò)往，皆為序幕！

讓我們不忘初心，砥礪前行，

一起向未來(lái)！

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉

2022年2月13日星期日

于北京通州

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