黃金租賃流程圖(黃金融資租賃業(yè)務(wù)流程)

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原標(biāo)題：《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書》發(fā)布住房租賃市場(chǎng)將開啟黃金10年

長(zhǎng)租房作為一個(gè)肩負(fù)起新市民、青年人安居責(zé)任的行業(yè)，在洗盡鉛華之后，正在逐步找到自身的發(fā)展節(jié)奏，穩(wěn)步前行。

以自如為代表的市場(chǎng)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，更加專注于提升自身的運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品創(chuàng)造力，并伴隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的賦能，讓機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房已經(jīng)成為65%租客的首選。

近日，自如研究院攜手新華網(wǎng)共同調(diào)研編撰的《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書》（下稱《藍(lán)皮書》）正式發(fā)布，由國(guó)務(wù)院參事室特約研究員姚景源、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹、中國(guó)城市中心總工程師張國(guó)華、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰聯(lián)袂做序。

《藍(lán)皮書》指出，在“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的一系扶持性政策指導(dǎo)下，目前專業(yè)化住房租賃企業(yè)在推動(dòng)租住產(chǎn)品矩陣化發(fā)展、居住服務(wù)水平提升、數(shù)字化技術(shù)賦能等方面已初步趕超世界水平。預(yù)計(jì)在2030年中國(guó)租房人口將達(dá)到2.6億，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模近10萬億元，將迎來行業(yè)發(fā)展的“黃金十年”。

利好政策頻出，

城市年輕人住房問題明顯改善

一座城市有沒有活力，關(guān)鍵要看能不能留得下年輕人。大城市擁有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，更好的教育和更全的醫(yī)療，自然會(huì)吸引大量的人群向大城市聚集，以尋求更好的發(fā)展。這就產(chǎn)生了更多的住房需求，但同時(shí)也帶來了更多的住房問題。面對(duì)價(jià)格高、壓力大的現(xiàn)實(shí)狀況，如何打造一個(gè)人人住有所居，規(guī)范發(fā)展的長(zhǎng)租房市場(chǎng)，就成了當(dāng)下迫切需要解決的問題。

對(duì)此，自如發(fā)布的《藍(lán)皮書》指出，近年來在政策的引導(dǎo)下，住房租賃作為歷史進(jìn)程上的重要一環(huán)，正向“加快培育”的定位轉(zhuǎn)變。

去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次明確提出“長(zhǎng)租房”概念，取代了原有的長(zhǎng)租公寓的提法，并表示要加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

在今年三月份的兩會(huì)政府工作報(bào)告中也明確，通過增加租賃用地供給、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房的供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，緩解城市青年人住房困難問題。

此外，“十四五”規(guī)劃綱要進(jìn)一步表示，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策。

顯然這一些列高頻次，高規(guī)格的政策導(dǎo)向，意味著住房租賃市場(chǎng)的宏偉藍(lán)圖已被清晰地描繪出來，住房的民生屬性被提升到了空前的高度。更要求住房租賃企業(yè)要在已有的市場(chǎng)基礎(chǔ)和管理經(jīng)驗(yàn)上，進(jìn)一步以強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、拓展業(yè)務(wù)模式，讓“房”能遵循長(zhǎng)期“住”的本質(zhì)。

在這樣的要求下，租房體驗(yàn)得到了全面改善。《藍(lán)皮書》提供的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2021年上半年全國(guó)重點(diǎn)城市長(zhǎng)租房租金同比、環(huán)比漲跌幅度均較為平穩(wěn)，其中杭州、天津等部分城市租金環(huán)比小幅下降。同時(shí)，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房的租金價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，即便在租客租房需求上漲的月份，也未出現(xiàn)波動(dòng)。對(duì)租客群體而言，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房更具性價(jià)比。

同時(shí)，在服務(wù)方面，專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)還為用戶提供租住期間保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)、客服、租務(wù)辦理等全周期生活配套服務(wù)。據(jù)自如數(shù)據(jù)，其圍繞保潔、搬家、維修開發(fā)了170種生活服務(wù)產(chǎn)品，每年累計(jì)服務(wù)約150萬用戶、月均服務(wù)工單100萬單，約99%用戶給出好評(píng)，生活服務(wù)板塊年度GMV已突破10億元。

對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹認(rèn)為，發(fā)展專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，是行業(yè)健康發(fā)展的重要抓手和手段。其標(biāo)準(zhǔn)化的租戶服務(wù)、穩(wěn)定的租賃關(guān)系，將改善租客的租房體驗(yàn)，為租客帶來放心、安心的居住體驗(yàn)。

租賃“剛需”加大

65%租客選擇機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房

由于高品質(zhì)的租住生活成為普遍追求，專業(yè)化的住房租賃企業(yè)在居住產(chǎn)品、生活服務(wù)上帶來的品質(zhì)提升和模式創(chuàng)新，讓更多城市年輕人將長(zhǎng)租房作為首選。

《藍(lán)皮書》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有65%的租客在選擇稱心如意的房子時(shí)，將“機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房”位列首位，這一數(shù)據(jù)相較去年調(diào)研時(shí)上升9%。對(duì)于這樣的選擇，有受調(diào)租客表示，經(jīng)歷過疫情影響，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房居住體驗(yàn)相對(duì)穩(wěn)定，生活服務(wù)也更加全面，同時(shí)APP等線上工具讓找房更方便迅速。

除了高品質(zhì)的居住體驗(yàn)，租客選擇長(zhǎng)租房的另一個(gè)原因是，普通租房充滿不確定性，房東也有隨時(shí)解約的問題，而長(zhǎng)租房則可以讓租客住得更安心。《藍(lán)皮書》調(diào)研顯示，一線及新一線城市租客租房時(shí)間正在變長(zhǎng)，已有75%的租客租房時(shí)間超3年，其中12%的租客已超10年。在面向未來的租房意愿，51%的租客表示可接受租房5年以上，18%的租客愿意租房10年。

值得提出的是，隨著年輕人“租購”意愿更趨理性，58%的城市租客表示通過租房結(jié)婚來完成“小家”。而在機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房租客中，對(duì)租房結(jié)婚的接受程度更高，達(dá)83%。

對(duì)此，中國(guó)城市中心總工程師張國(guó)華表示，隨著人口向城市群及中心城市等優(yōu)勢(shì)發(fā)展空間遷移趨勢(shì)日益加快，規(guī)模龐大、年輕、教育程度高的“長(zhǎng)租人”群體正在“崛起”，他們的住房觀念也逐漸從“候鳥式遷徙”過渡到大城市常住。尤其是一些房?jī)r(jià)較高的城市，相比于背負(fù)長(zhǎng)期房貸壓力，長(zhǎng)租房更易獲得高品質(zhì)的居住條件，極大緩解了年輕租客群體的個(gè)人經(jīng)濟(jì)壓力。

對(duì)于住房租賃市場(chǎng)來說，未來租客群體的數(shù)量規(guī)模仍將會(huì)持指數(shù)式上升，對(duì)居住空間的優(yōu)良品質(zhì)要求也更加關(guān)注，相關(guān)住房租賃企業(yè)需要不斷強(qiáng)化自身的產(chǎn)品和服務(wù)能力，為廣大租房群體提供更加完善的生活條件。

創(chuàng)新增益租模式

出租周期最短縮至4.7天

與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房作為市場(chǎng)的連接紐帶，在受到租客青睞的同時(shí)，也成為更多業(yè)主的選擇。《藍(lán)皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前業(yè)主群體正趨于年輕化，自如近兩年的新晉業(yè)主中，“80后”占比已達(dá)32%。這些年輕業(yè)主更加理解“好房才好租”的理念，傾向選擇專業(yè)化住房租賃企業(yè)進(jìn)行出租托管。

機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房的另一個(gè)好處就是，有效地解決了存量房資產(chǎn)長(zhǎng)久以來運(yùn)營(yíng)效率低，存在資源閑置和浪費(fèi)的情況。像自如這樣的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)就提出了“增益租”的概念，為存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、升值提供了很好的解題思路。

《藍(lán)皮書》中對(duì)于“增益租”是這么描述的，“業(yè)主與自如的關(guān)系從單純委托出租，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期的合作共贏，收益價(jià)值從過去一筆敲定租金的“即時(shí)價(jià)值”，轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值”，這也促使自如向房屋資產(chǎn)管理平臺(tái)邁進(jìn)。”

該模式主要由長(zhǎng)租企業(yè)與業(yè)主共同商定出租價(jià)，采用“保底收益+收益分成”的創(chuàng)新機(jī)制，對(duì)于老舊、毛坯房源業(yè)主更具有吸引力。自如通過裝修改造提升房屋的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有效激活存量物業(yè)，為租賃市場(chǎng)供給注入活力。此外，實(shí)行委托透明化有利于保障業(yè)主的權(quán)益，形成合作共贏的局面。

在專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)下，房屋的整租周期顯而易見地大幅縮短，出租效率大大提升。《藍(lán)皮書》調(diào)研顯示，2021年全國(guó)重點(diǎn)城市的房屋平均出租周期為45天。以北京市場(chǎng)二居室為例，“業(yè)主直租”的出租周期約70天，中介的出租周期約43天，自如等住房租賃企業(yè)周期約15天。

此外，如果房屋經(jīng)整體改造得到品質(zhì)提升后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和出租效率會(huì)進(jìn)一步提高。以自如的整租產(chǎn)品為例，配備智能家居的4.0風(fēng)格的房源平均出租周期約21天，而智能家居覆蓋度、居住風(fēng)格美觀度再度提升的“心舍”房源則為4.7天。

效率的提升自然帶動(dòng)了業(yè)主對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)托管服務(wù)的認(rèn)可。《藍(lán)皮書》調(diào)研顯示，2016-2020年間，業(yè)主平均托管時(shí)長(zhǎng)約4年，但尋求5年以上托管的業(yè)主比例有所提高，從2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年行業(yè)受疫情影響，這一比例仍與疫情之前持平。

從省心層面看，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)正在被越來越多的業(yè)主選擇。這些業(yè)主在普遍曾受到“房屋損壞”、“拖欠房租”、“裝修陳舊”等方面的困擾。在于長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)合作后，不但瑣事不用操心，還有管家的專屬服務(wù)、定期保潔、維修服務(wù)、裝配升級(jí)、線上APP等查看房屋狀態(tài)等，讓80%的業(yè)主表示可以更省心地出租。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰表示，進(jìn)入2021年，隨著住房租賃市場(chǎng)的不斷完善，對(duì)于業(yè)主而言，房屋出租已成為房屋資產(chǎn)管理的新方式。選擇專業(yè)化住房租賃企業(yè)，不僅能更省心，更能滿足租客對(duì)租房品質(zhì)化日益增長(zhǎng)的要求，其出租收益也會(huì)有更好保障。

長(zhǎng)租行業(yè)迎來黃金十年

一方面是政策引導(dǎo)與扶持更加細(xì)化，另一方面是租客對(duì)于長(zhǎng)租生活模式的接受度越來越高。住房租賃市場(chǎng)即將迎來規(guī)模的爆發(fā)期。

根據(jù)《藍(lán)皮書》的調(diào)研預(yù)測(cè)，基于我國(guó)城鎮(zhèn)化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到10萬億元，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的“黃金十年”。

但在此進(jìn)程中，仍會(huì)有不少難點(diǎn)，需各方合力共同破局。尤其是機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比率亟待提高。《藍(lán)皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比不足5%，而德國(guó)達(dá)到了22%、美國(guó)則是30%，日本最高達(dá)到80%。對(duì)比之下，我國(guó)的機(jī)構(gòu)長(zhǎng)租房市場(chǎng)有著更大的增長(zhǎng)空間。

通過專業(yè)化的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，加速建立更為成熟的住房租賃托管及服務(wù)體系，不僅覆蓋區(qū)域大、系統(tǒng)服務(wù)齊全，同時(shí)能維穩(wěn)租金波動(dòng)，保持在租客群體合理且可接受的范圍。

痛點(diǎn)之外，我國(guó)的住房租賃領(lǐng)域也有著自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品豐富程度、生活服務(wù)配套、科技與數(shù)字化能力、生活社區(qū)建設(shè)情況、租房居住體驗(yàn)等方面，都達(dá)到了世界領(lǐng)先水平。

以自如為例，提供的租賃產(chǎn)品包括了分散式和集中式，分散式房源的入住率超過95%。而集中式方面，自如已在全國(guó)8城管理73個(gè)集中式項(xiàng)目，整體出租率超98%。

在數(shù)字化賦能方面，我國(guó)的機(jī)構(gòu)長(zhǎng)租房更是處于世界領(lǐng)先地位，以“找房、選房、看房、簽約”這一流程，對(duì)比中、美、日三國(guó)的數(shù)字化水平。目前美國(guó)租房人群主要通過中介網(wǎng)站、論壇、報(bào)紙、社區(qū)廣告等渠道獲取房源信息，日本則主要通過線下中介門店咨詢帶看方式，而在中國(guó)，基于互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，主流的住房租賃企業(yè)基本已實(shí)現(xiàn)APP移動(dòng)找房、VR看房、通勤找房、地圖找房等智慧找房方式。

甚至連租房合同也逐步“無紙化”，實(shí)現(xiàn)APP線上完成，改善了信息不透明的痛點(diǎn)，讓出租更加安全、便捷，也對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展起到推動(dòng)作用。

綜合國(guó)內(nèi)外租賃市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，秦虹認(rèn)為未來10年內(nèi)，通過培育樣板機(jī)構(gòu)，打造中國(guó)特色的城市居住租賃模型，在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí)，提高機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比，尤其在一線重點(diǎn)城市到15%以上，對(duì)承接租賃需求，推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

國(guó)務(wù)院參事室特約研究員姚景源也認(rèn)為，在“十四五”期間，要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”是一項(xiàng)城市建設(shè)領(lǐng)域的系統(tǒng)性民生工程，要培育一批專業(yè)化住房租賃企業(yè)，使長(zhǎng)租房與政策性租賃住房形成同頻共振的發(fā)展格局，讓廣大的租房群體從“住有所居”邁向“品質(zhì)居住”。

《藍(lán)皮書》也直言，在面對(duì)未來10年的發(fā)展機(jī)遇中，住房租賃企業(yè)要秉持“長(zhǎng)期事業(yè)”發(fā)展心態(tài)，堅(jiān)持“品質(zhì)先行”根本基礎(chǔ)，以“分散式”與“集中式”并行發(fā)展的策略進(jìn)行差異化布局，來滿足不同的租房需求和職住平衡。文/本報(bào)記者李桁

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