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2021年的宏觀經濟形勢演進出乎很多人的意料，2021年的房地產行業走勢同樣出乎很多人的意料，之所以這么說，是因為大家大都只猜到了故事的開頭，而故事的中間和結尾要么是沒有猜到，要么是超出了預期。

黑天鵝事件發生以來，全球性的貨幣寬松環境大幅、全面推升了資產價格。在“穩”的前提下，國內經濟率先開始復蘇，房地產行業也不例外。然而，從市場轉暖到“三條紅線”政策出臺，到部分城市調控政策升級，再到“金九銀十”的消失，行業面臨流動性（債務）危機，房地產稅試點方案出臺，接著又在年底迎來了政策暖風，2021年的房地產行業走勢可謂是一波三折。

一、2021房地產行業總體情況簡要回顧

根據國家統計局網站披露的數據，今年1-11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%，比2019年1—11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%。11月末，商品房待售面積50165萬平方米，比10月末減少138萬平方米。顯然，如果僅從銷售量和庫存看，地產行業整體健康度并不像有些人認為的那么悲觀。

（圖片來源：國家統計局網站）

從全年具體走勢看，一季度樓市火爆，無論是一二線城市還是三四線城市，商品住宅成交面積同比都大幅增加。一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約3400萬平方米，在2020年同期低基數下，同比實現翻倍增長，但即使與2019年同期相比，增幅仍在三成以上，樓市呈現量價齊升的局面，特別是北上廣深等一線城市以及杭州、南京等熱點城市，成交面積與2019年同期相比，增幅均在7成以上，創下同期歷史新高。而頭部房地產上市公司一季報披露的信息也從側面證實了這種情況，碧桂園、萬科一季度銷售收入增幅都在30%以上，同期相關房地產上市公司股票表現也不錯。

樓市的火爆行情引起了相關城市的高度重視，從1月份開始，上海、深圳等城市接連出臺樓市新政，在重申房住不炒的同時，還從限購、限貸、限售、土拍等方面不斷加碼，此后杭州、成都、西安、東莞、嘉興等多個房價上漲較快的城市也迅速跟進，據不完全統計，約22個城市升級了調控政策。

于是從4月份開始，先是二手房市場出現明顯萎縮，接著在5月份新建住宅銷售降速，繼而金九銀十落空，11月恒大被管控的消息更是降低了市場的預期，購房人的情緒降到了冰點，與此同時，在“三條紅線”的壓力下，開發貸進一步限制，預售資金監管力度也在不斷加強，地產企業海外債、信托融資被全面嚴控……。

因此，盡管從數據上看2021年樓市是增長的，但全年走勢明顯高開低走，進入下半年來，無論是房地產開發投資增速，還是住宅成交面積乃至成交價格都出現了明顯的回落，并一路走低，顯然，樓市的發展趨勢已經變了，并且這種趨勢反過來進一步影響了市場對樓市的預期。

（圖片來源：國家統計局網站）

至此，包括部分行業人士在內，市場大都認為2021年事實上已經成為房地產行業的“拐點”，這意味著房地產作為中國經濟最重要支柱的黃金時代正式結束了！意味著房地產行業與中國經濟整體一樣進入升級和轉型階段！意味著房地產開發企業要盡快找到新的發展模式！還意味著房地產行業的投資者要轉變投資理念！

這就是樓市的新常態！在新常態下，房價穩、政策穩，財務狀況健康，資產質量好，發展穩健的房企將會迎來更好的發展機會。

二、2022年房地產行業展望，機會在哪兒？

過去十數年中樓市“拐點論”被多次提起，但從沒有哪一次能與此次相比，能得到市場如此廣泛地認同，尤其是全行業面臨流動性危機的情況下，行業一些頭部企業，比如恒大、華夏幸福等2020年度十強企業的滑落，更是標志著房地產行業已經進入了一個全新的發展階段。

“沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春”，一些企業掉隊了，反而會進一步提高行業的集中度，某種意義上講，上述企業的沒落，也是碧桂園、萬科、保利等同樣是頭部企業的機會。畢竟中國有著全世界最多的人口，有著全世界最為龐大的中產階層，年輕人總是需要買房，每個人都希望能住上更好的房子……只要這些需求在，房地產行業的機會就永遠會在。雖然房地產行業對國民經濟的支撐作用在逐步減弱，但因為關系到上下游100多個行業的發展，依然是最重要的產業之一。

近期，有兩件事對分析樓市走勢很有參考意義。

一是12月8日-10日在北京召開的中央經濟工作會議。會議在重申房住不炒的同時，提出“加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”其中“探索新的發展模式”、“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”都是首次提出，這是預判2022年樓市的重要信息。

二是央行宣布從12月15日開始實行新一輪降準。消息披露之后，A股房地產行業指數領漲。顯然，與市場預期美聯儲在2022年將會加息的情況下，中國釋放的是積極的財政政策信號，未來將會采取適度寬松的貨幣政策，這對改善地產企業的財務狀況、改變投資者對樓市的預期非常關鍵。

兩者聯系起來看，在“穩”的背景之下，在2021年大幅去杠桿，在部分頭部企業遭遇嚴重危機的前提下，我們完全可以認為，房地產行業最壞的時機已經過去，接下來到來的將是充滿全新機會的新階段。

1、2022年買房人的機會在哪里？

過去20年是樓市的黃金時代，房價漲得快，現在黃金時代結束了，卻并不意味著房價將會進入下跌趨勢，實際上2008年、2011年、2014年，樓市都曾經出現過短暫的低谷，回過頭看，每一次回調都是買房的好時機。現在可以確定的是，樓市很有可能會加速分化，這也是“因城施策”的現實基礎。

這兩天媒體都在報道一些去鶴崗買房的人正在離開，原因是當地房價雖然很便宜，幾萬元就能買一套，但是沒有工作機會，再呆下去，生存都會有問題。國家統計局網站公布的統計數據同樣表明，熱點城市量價齊升，經濟不好的地區量價齊跌。

（圖片來源：國家統計局網站）

最近，已經有深圳等城市傳出房貸利率下調的消息，這就是非常明顯的信號。

2022年，對買房人來說：

從時間上可以預期的是：2022年的樓市大概率會在上半年延續2021年下半年的低迷走勢，下半年開始回暖甚至全面反彈、加速。因此，對買房人來說，明年一季度、二季度大概率是買房的好時機。尤其是對剛需客而言，期待房價大幅下跌是不現實的事情，因為樓市調控的目標是穩。而對投資人來說，熱點城市、熱點區域依然是選擇的重要依據，但即便是熱點城市，也要放棄買入后會大漲的想法，在安排買房計劃的時候，不妨更從容一些。

2、2022年，地產類上市公司的投資機會在哪里？

首先，行業洗牌將會加速，優質企業優勢將會擴大，地產行業新格局呼之欲出。

那么，什么樣的企業才是優質企業？高周轉、高杠桿時代結束之后，財務狀況健康、資產質量好、發展戰略穩健的頭部企業的優勢將很難撼動。

其次，積極探索新模式的企業才有更好的未來，誰能抓住住房需求演變的規律，誰就能脫穎而出。

上世紀九十年代是日本房地產業的巔峰，隨后進入大蕭條，至今也沒有能夠徹底恢復元氣，但依然有大和房建這樣可以躋身世界五百強的企業。2008年美國次貸危機，房地美和房利美被接管，隨著經濟危機的結束，兩房逐步走出困境并快速實現大幅盈利，其關鍵就在于他們能夠抓住住房需求演變的規律，利用自身優勢，參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實現多元化轉型。

但多元化轉型的前提是發揮自身的優勢，而不是盲目多元化，比如房地產企業造車和賣礦泉水就很難成功。

采用這樣的分析框架，我們發現盡管國內上市的房地產公司多達240多家，但是真正優質企業并不多，值得投資的就更少了。2021年，無論是A股還是H股，大部分行業的表現都不盡人意，房地產行業也是如此，尤其是港股上市的地產企業，受整體市場環境以及恒生指數的拖累更大。

但投資就是這樣，賣在人聲鼎沸時，買在無人問津處，此時或許就是房地產企業最好的投資時機。

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