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說起上海的富人區(qū)，不得不提一下古北。

上海新開發(fā)的豪宅板塊很多，不過大部分都是新上海人率先涌入，本地人起先并不看好。

只有古北，在開發(fā)之初就高高在上，大部分故土情節(jié)嚴重的老上海人也不得不承認這里是真的好。

然而進入2010年后，古北的優(yōu)勢開始下滑，價格漲幅一直跑輸大盤。

以至于不斷有人看空古北，認為這里正在被拋棄的過程中，早點脫手才是王道。

甚至有人悲觀的認為幾十年后古北的地位跟現(xiàn)在的曹楊新村差不多——新的產(chǎn)品層出不窮，古北的豪宅以后就是老破大。

難道社區(qū)老了就一定會被拋棄嗎？

01

古北出道就征服了上海，很大程度是因為實在是太貴了。

1990年前后古北寶石公寓對內(nèi)要價1640元人民幣，對外要價420美金；到1994年是更是猛漲至1300美元，當時市區(qū)房價僅2000-3000元左右。

進入新世紀外銷公寓不再被迷戀，古北價格漲幅放緩，不過仍然領(lǐng)跑長寧。

2005年時，中山公園凱欣豪園要價13000元左右，內(nèi)環(huán)外的古北國際廣場高達17000元。

與法租界的情懷、黃浦江畔的虛榮不同，當時古北價格被推高是實打?qū)嵉摹@里就值這么多錢。

眾所周知，古北的興起源于虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)——上海第一個開發(fā)區(qū)。

改革開放后引進的第一批外資企業(yè)基本坐落于此，尤其以日韓為主。在陸家嘴還是一片灘涂之時，這里就出現(xiàn)了許多納稅億元樓。

為了給這些遠赴中國支援建設(shè)的國際友人提供配套住宅，為了避免市區(qū)的老房子給國際友人造成不好的印象，1984年開始就選中了西郊這片空地打造全新的居住社區(qū)。

直到95年已經(jīng)建成6層公寓15幢，高層公寓21幢，建筑面積高達62萬平方米，另有公建配套0.8萬平方米。

這就是古北一期的雛形。

網(wǎng)上有種說法是古北的外籍居民是國際務(wù)工人員，好像是國內(nèi)混不下去才到中國開辟市場。

其實一點都不準確，住在古北的大部分都是外企高管，收入水平、消費能力在國外也是高階。

收入稍差的國際務(wù)工人員大部分退而求其次選擇了龍柏、金匯。

古北的外籍人士收入水平之高，迅速就將古北的消費推到上海最高以至于全國最高。

以至于1995年，鉆石公寓二室一廳月租金1300美元以上，而附近的羅馬花園、廣場大廈二室一廳月租金更是高達3000美元。

黃金城道的商鋪業(yè)態(tài)、私人診所的醫(yī)療水平、國際學校的學費水平都遠超上海市區(qū)。

以至于古北家樂福成為上海最高端的家樂福，市區(qū)居民為改善生活都要來這里購物。當然消費水平也是市區(qū)的兩倍以上。

沒辦法，當時上海剛開放不久，外來人口流入不多，經(jīng)濟發(fā)展遠不如現(xiàn)在有活力。

可以說當時古北與市區(qū)的差距不是區(qū)域差距，而是國外發(fā)達經(jīng)濟體與上海消費水平的差距。

當時甚至有種說法是：“要出國旅游，不如先到古北去看看”

所以當時古北的貴，是最高端的消費階層、最高端資源在這里集中才推上去的。

享受著大陸最高水準的生活，自然價格就推到上海最高之一。

當然里面也夾雜了一些那個時代對外國人的仰視情節(jié)，總覺得外國的就是最好的。

而且雖然現(xiàn)在來看古北一期設(shè)計上有諸多弊端，在許多市民還住倒馬桶里弄的年代，外銷公寓絕對是讓人羨慕的高級住宅。

巴黎花園小區(qū)環(huán)境

巴黎花園等標志性小區(qū)即使現(xiàn)在去看，品質(zhì)也超過不少15年房齡的普通商品房。

不過進入2000年后，古北的優(yōu)勢就開始下滑。

02

后來兩把刀子捅向了古北。

傷害最深的是浦東的開發(fā)。1992年開始，大量外資企業(yè)落戶浦東金橋、陸家嘴、外高橋等區(qū)域，這片原本只占GDP7%的區(qū)域直至今日已經(jīng)超過30%。

隨著外資一起轉(zhuǎn)移到浦東的還有大量歐美籍高管，催生了碧云等第二代國際社區(qū)。

古北只剩下日韓臺企業(yè)撐起門面，相對優(yōu)勢不斷縮水。

另一方面經(jīng)過十多年的飛速發(fā)展，上海市整體經(jīng)濟水平與國外差距縮小。

民營經(jīng)濟崛起后外資企業(yè)也不再高高在上。十五年前外企白領(lǐng)就能拿到1萬以上月薪，在當時絕對是高薪階層。現(xiàn)在大量外企白領(lǐng)月薪仍然停留在1萬多，被國內(nèi)金融、互聯(lián)網(wǎng)等從業(yè)人員迅速超越。

隨之而來的是消費水平的拉平。

古北家樂福、高島屋生鮮超市的高檔商品在市區(qū)也能找得到，國際學校已經(jīng)遍地開花，全市醫(yī)療水平也有長足的進步。

高島屋生鮮超市的商品

在市民都見過世面后，古北自然不再高高在上。

同時，2006年古北二期基本開發(fā)完畢，但是其他區(qū)域豪宅概念才剛開始出現(xiàn)。為了配合營銷，富人區(qū)的概念層出不窮。

陸家嘴濱江、黃浦濱江輪流登頂房價之顛，法租界興建的高級住宅也頻頻打破價格上限，佘山、美蘭湖、西郊、東郊別墅區(qū)不斷出現(xiàn)“亞洲十大豪宅”標桿。

在開發(fā)商強大的宣傳攻勢下，在古北居住水平不再俯視全市的背景下，能留在古北的“富人”越來越少。

甚至陷入了靈魂拷問：

這樣一個新興的涉外居住區(qū)，沒有任何文化底蘊可以挖掘，又沒有黃浦江、佘山、美蘭湖這樣稀缺的生態(tài)景觀資源，憑什么保持富人區(qū)的地位？

03

不過至少目前古北依舊是價格高地。

內(nèi)中環(huán)間有大量新型的高端社區(qū)，目前大寧、長風單價總價都低于古北二期。

前灘憑借學區(qū)概念單價很高，總價區(qū)域依舊不如古北；碧云有大量大面積別墅拉高總價，單價卻又低于古北。

能達到古北這個水平的，目前只有徐匯濱江了。不過徐匯濱江核心區(qū)就尚海灣、綠地海珀旭暉、保利西岸、中信君廷名邸等幾個小區(qū)，體量上與古北還是不能相提并論。

尤其是古北二期，核心小區(qū)入手門檻兩房1200萬、三房1500萬，依舊不是普通中產(chǎn)可以夠得到的。

房齡已經(jīng)15年左右還能保持住這個價格水平，很大程度是得益于整體開發(fā)帶來的居住氛圍。

尤其是黃金城道兩側(cè)，十余個同房齡、同價位小區(qū)匯集的強大購買力在上海依舊排在前列。

另一方面，古北以高層高級公寓為主，形成了一定的居住密度。后期開發(fā)的碧云雖然定位夠高，但是居住密度降低后商業(yè)氛圍難以形成。

雖說規(guī)劃了一條紅楓路商業(yè)街，購買力的分散導致了商業(yè)發(fā)展的遲緩。

在這個維度看，后續(xù)開發(fā)的眾多高端社區(qū)，沒有一個能夠達到古北的層級。

陸家嘴濱江、法租界等核心區(qū)，商業(yè)相當發(fā)達，不過人流過大影響了居住體驗。湯臣一品、中糧海景壹號江景壯觀，不過大的落地窗帶來的困擾就是：不知道是你在家里看游客還是游客在江邊看你們？

而佘山、碧云這樣的別墅區(qū)剛好相反，人流又少的過分。環(huán)二多次遇到佘山別墅業(yè)主，大部分人的反饋是：這里適合白天住，安靜；不適合晚上住，太安靜了，一個人在小區(qū)里有點怕。

不排除極其重視隱私、偏重田園風情的客群能接受這種安靜，入住率已經(jīng)說明了這個群體的體量。

能夠做到不過分熱鬧又不過分安靜的，目前只有古北了。

這里有黃金城道提供基礎(chǔ)的生活配套、高島屋雖然不像市區(qū)一樣熱鬧但是業(yè)態(tài)較高契合居民消費。

只有一家瑞金分院、沒有電影院、沒有各種小吃、沒有海底撈，所以不會有大量外來人口，也不適合剛需客群居住。

不過隨著古北名聲越來越響，一到落葉季，黃金城道還是吸引了不少外來游客。

04

統(tǒng)一的社區(qū)規(guī)劃、大量的同等階層居民、高水準的消費水平是古北仍舊可以躋身富人區(qū)的底氣。

這個核心優(yōu)勢中短期內(nèi)不會被取代。

而且隨著板塊的逐漸固化，新的富人區(qū)出現(xiàn)相當困難，上海將長期保持現(xiàn)有的板塊格局。

沒有了大量開發(fā)商的炒作后，居住本身的價值將重新被發(fā)現(xiàn)，一些靠營銷溢價靠炒作撐著價格的區(qū)域會被打回原形。

市場對古北的另一個擔心來自不斷老去的社區(qū)——買新不買舊是市場規(guī)律，古北沒有新的地塊可供開發(fā)，衰老之后居民自然流出。

其實這是一個錯誤認知，將房齡老與品質(zhì)差畫上了等號。

1999年2月份之前的小區(qū)確實與之后開發(fā)的商品房有質(zhì)的區(qū)別，畢竟建筑質(zhì)量規(guī)范都做了改版。

但是古北這樣的外銷公寓或者2005年后的產(chǎn)品，與當今的新房相比差距并不大。

老不是原罪，湯臣一品房齡也有十幾年了，從沒人說是老破大。

而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了黃金時期，短期內(nèi)不會有新的設(shè)計理念、產(chǎn)品工藝誕生，相反裝配式住宅大行其道施工質(zhì)量上出現(xiàn)倒退、新房限價背景下產(chǎn)品質(zhì)量問題層出不窮。

君不見中海紫御豪庭外立面脫落、前灘豪宅也陷入維權(quán)。

所以至少古北二期的七個小區(qū)中期內(nèi)不會面臨房齡問題，何況六七個人車分流高品質(zhì)社區(qū)、沿街配套豐富定位又高、街道綠化優(yōu)質(zhì)的片區(qū)短期根本不可能復制。

古北的街道

而且前灘開發(fā)完畢后中環(huán)內(nèi)不會再有大面積地塊，郊區(qū)開發(fā)的社區(qū)交通上短板明顯——延安高架+地鐵10、15號線這樣的配置很是稀缺。

更不用說漕河涇+徐家匯+中山公園提供的購買力。

而且大古北的概念已經(jīng)越來越深入人心，閔行金虹橋提供了大片土地后，圍繞古北開發(fā)了一系列高端產(chǎn)品，板塊內(nèi)活力得以保持。

同時，造成古北這15年跑輸大盤的兩把刀子也已經(jīng)消失，古北已經(jīng)與整體市場同呼吸共命運，憑借著優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境會再次獲得部分客群青睞。

也許現(xiàn)在已經(jīng)到谷底。

不過長期來看古北是存在上限的，這個靈魂拷問前面也提到過。

目前上海的房價上限大致是12萬，突破這個天花板一定需要給出一個強有力的理由。

目前能找到的營銷邏輯其一是法租界的文化沉淀，其二就是黃浦江這條黃金紐帶。

說白了還是虛的概念。

社區(qū)環(huán)境、居住舒適度是需要的，目前看起來還是蒼白無力，可能花300萬溢價買一處江景更重要一些吧。

不過我們?yōu)槭裁匆紤]長期？

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